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万科总裁郁亮口中的搅局者还是来了

日期:2018-11-8(原创文章,禁止转载)

万科总裁郁亮口中的“搅局者”还是来了。

11月底,有媒体将首个小米式公寓铺开在公众的视野中。这个名为“you+国际青年公寓”的项目,因为有小米CEO雷军的注资以及有格调(资料、团购、论坛)的设计迅速刷屏地产圈。

在房地产纷纷向互联网靠拢时,互联网的领军人物之一雷军却“插足”到了房地产。在一些业内人士的眼中,“狼”真的来了。

不过,记者在采访中发现,对于这个“有态度的公寓”,业内不仅仅是赞美之声,质疑者也众,可谓“毁誉参半”。那么对于传统的房地产来说,这个公寓到底意味着什么呢?

you+的搅局

如果没有雷军参与,“you+国际青年公寓”项目也只是个有意思的“群租”项目。它允许居住者对租住空间进行改造,退租后还不需要恢复原貌;它进个门都需要“过五关斩六将”,突破重重关卡;它将公寓的一层开辟成所有租客的客厅,聚会、观影、会客、泡吧甚至凤冈县最权威的癫痫医院办公,都随意。而且,you+国际青年公寓还有一个“三不租”的规矩:一是45岁以上不租,第二是带孩子的不租,第三是不爱交朋友的不租。

显然,这种模式不同于我们司空见惯的租房模式,更像一个长期版的国际青年旅社,只不过公寓毕竟不是行色匆匆的旅社,相对长期的居住可以使得居住者之间形成更稳定的社交关系。这样的特点使得这个项目的出发点在于社交,而不是居住,因此,you+国际青年公寓被定位为:一个年轻人的社交平台和创业基地。

也正是这样与众不同的特点,在短短5分钟内吸

引了雷军,决定入股项目投资方——顺为基金,并表示“给漂泊的年轻人一个家”。

事实上,从之前的采访资料中可以发现,雷军对开发公寓早有想法。据悉,今年2月,万通控股董事长冯仑就曾透露,小米正在研究互联网如何影响和改变房地产。2月11日,小米手机员工“钟雨飞”在微博发布了一条消息称,小米今年开建小米公寓作为员工福利。

在这样的背景下,雷军迅速拍板加入you+国际青年公寓,让已经开始有危机感的房地产行业更为微妙。已经成功吸纳无数粉丝的“小米模式”方法论移植到房地产行业会带来怎样的变化?这也正是行业巨头万科正在思考的问题。

在考察了小米、阿里巴巴后,万科董事长郁亮抛出了这样的疑问:“未来房地产行业会不会出现类似‘小米’的搅局者,以互联网的思维模式打碎行业旧秩序,威胁甚至取代以万科为代表的行业传统模式。”

如今,搅局者来了。

明年春节北京项目落地

据记者了解,目前,除了广州正在运营的两家店,you+国际青年公寓已经有8家店正在修建,分布在上海、北京和广州。

you+国际青年公寓的创始人刘洋在接受京华时报记者采访时表示,明年初北京苏州桥店和上地店将开业,其中,苏州桥店下个月会开放预订。“苏州桥店做的是创业社区,到时会吸引很多创业者来这里工作生活娱乐,大家不仅可以在一起研究项目,还可以与来自各行各业的家友寻求资源互补。”

据悉,苏州桥项目将是一体化创业社区,总共能容纳500人。客厅会做得更大,并且提供办公席位,还能就地注册公司。社区内配备了视频会议系统,并且将是全球第一个万兆宽带接入的社区。租住配比也会倾向于创业者,剩下的以投资经理、法律人员、会计等按一定配比分配。

“我们目前的重心是想把正在运营的店服务做到最优,体验做到极致,另一个重心就是明年即将开业的北京创业社区,希望能把北京的创业社区做成一个创业孵化基地,从而带动中国创业的大浪潮,全国各地都有一大批创业者,他们都需要这样一个有温度有亲情有支持的社区来帮助支持他们,希望有识之士和各级政府能与you+一起共同搭建这样一个创业者的平台。”刘洋告诉记者。

质疑声四起

对于该项目,部分房地产业内人士并不看好。

“不看好,不管投资者是谁,不管是不是雷军,都应客观理性看待,按这类产业客观规律运营,依法运营,所谓‘互联网思维’是另外用何种方式‘买单’的问题,著名的表述公式‘羊毛出在狗身上,让猪买单’,明显一个赔钱的投资,如何找到买单的猪,我在看。”北京房协秘书长陈志在接受记者采访时表示。

中原地产首席分析师张大伟认为,小米公寓如果要成功,房租必须起码可以覆盖物业资产价格的资金成吉林猪婆疯医院哪里最专业本。否则就只能违法。举例来说300万的房子如果年租金没有15万以上,就没有办法干,有意向的企业大部分都是可能有闲置厂房等盘活需求。

亚豪机构市场总监郭毅也认为,小米公寓这种先天在产权上就很模糊的项目,风险其实是很大的,这种模式,如果土地性质没问题,山城区癫痫病医院哪好投入产出比就会很低,如果投入产出比高,土地性质的问题会是这个项目能否持续产出的最大风险。

除了土地和投资回报等问题以外,其商业模式也遭到业内质疑。

“所谓商业模式其实就是一个典型的白领公寓

运营模式,这种模式完全不稀奇,在做的企业也不在少数,包括新派公寓、魔方公寓等。和这些白领公寓相比本项目没有任何优势,除了雷军有相关资金投入外,其他也没有特别之处,甚至从一些记者采访的照片来看,旧仓库改造的公寓,环境中下,采光一般,走廊脏乱差。仅靠所谓的公共客厅、几座沙发、免费看看电影、喝喝咖啡(应该收费)、吹吹牛皮、谈谈创业、谈谈理想,再加上所谓“三不政策”,如果这些也算核心竞争力的话,那真要为他们捏把汗了!”克而瑞信息集团董事长丁祖昱直言。

支持者众

当然,赞同者也不在少数。

合作建房第一人于凌罡对这种模式较为认同,他在接受记者采访时表示,政府应该鼓励这种创新,小米做这个有优势,有各种资源,如果有条件,他也会考虑做类似产品。

东亚新华地产营销总监贾玉鹏告诉记者,这种产品的出发点是好的,如果价格不离谱、地段也不错的情况下,是有发展前景的,因为它在一定程度

上迎合了有创业需求和社交需求的年轻人的口味。但就目前而言,该产品最多对租赁市场产生冲击,对买卖市场的影响非常有限。

记者在调查中发现,公众号“天下第一八婆”给予了深入的解读,其作者“柚子小俊”表示:“当然以卖房子的思路以简单租金计算,去看商业模式,尤其是刚刚萌芽的商业模式,雷军被你们拍死也正常。房地产的思维,是什么?是买地是建房子买房子。房地产职业经理人的思维是什么?是简单的投资回报率计算,是简单的售价计算。雷军若和大多数的人想法一样,他就不叫雷布斯。”

“柚子小俊”认为,该公寓最大的一个亮点就是参与性能够植入此类住区的空间中。尤其是随着购房群体进入了90后等环节,很多职业观念确实会有转变。这也是小米涉足房地产业务对需求进行追踪的考虑。毕竟未来专业化、多元化的物业开发是符合个性化的市场需求的,针对特定群体的住房类型也会有市场。尤其是智能家居生活、租售灵活模式为一体的住宅,更容易迎合市场。

房企应该学习什么?

面对质疑,刘洋告诉记者,在运营模式上,you+的核心其实是建设青年社区,目前两家在营业的店运营状况良好。投资回报上,做you+是个不赚钱的事,我们做you+也不是为了赚钱,而是为了圆梦,目前两家店只实现微薄盈利,所以很长一段时间确实不会看到丰厚的投资回报。

“我们没有想过去取代现有市场上的什么,我们和雷总也没有像媒体上说的一样想颠覆房地产业,只是因为体验过都市年轻人的辛苦生活,想做点事,让年轻人生活得更快乐。”刘洋说。

对于“you+国际青年公寓”,京汉置业集团营销副总监赵四海则表示,一件事都说好不能干,都说不好也不能干,喜忧参半最好。在众多业内人士看来,更为重要的也许是传统房地产行业能从这个新事物中学习到什么。

CRIC研究中心傅一辰认为,从他们的运作模式上来看,似乎并没有特别突出和值得房企学习之修文县专门癫痫的医院处。但是,这些互联网企业以往的运营思路,能引发房地产行业的三点思考:首先,如何进行品牌建立和营销推广;其次,怎样提高以人为本的服务意识;最后,品质和务实是基础,也最关键。

“对于房地产行业来说,互联网企业能带来的仅仅是一种运营思路,能对房企的品牌推广和后续服务起到辅助作用。传统的房地产企业不会被颠覆,只会在学习中提高。但若是把互联网企业的模式当成运营核心却忽略了基本品质,那真的离被取代不远了。”傅一辰说。

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